おはようございます。スタッフの石井です。
不動産業者さんと話をしたり、相談を受けたりする事で
よく問題になるのが、道路のことです。
単純に道路といっても、道路法上の道路と建築基準法上の道路があります。
一番問題になるのが建築基準法の道路か否かです。
という訳で、チコット道路のお話をしようと思います。
三原ビル屋上から見た道路
道路（道路法上）は、単純に分けると大きく２つです。
公道→所有者が、市区町村もしくは県や国など
私道→所有者が、個人もしくは法人など
たまに、個人や法人所有でも市区町村が管理している認定道路もあります。
※ 市区町村が管理している認定道路であっても道路の幅員が ４m未満の場合 建築基準方上の道路になっていない事もあります。
このうち、敷地の前面道路がどれに当たり、それが
建築基準法上の道路になっているかどうか が、一番の問題 です。
敷地は幅員４m（原則）以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと建物が建てられないからです。
この点で、当然に融資の問題や評価の問題等が出てきます。
また、現状建物が建っていても建て替えが出来ない等、
いろいろ問題がでてきます。
建築基準法の道路とは、
１、道路法の道路：国道、県道、市町村道（認定道路の場合、幅員４m以上）
２、都市計画法、土地区画整理法で築造した道路（開発道路等）
３、建築基準法が施工されたときに、現存する道路
４、道路法、都市計画法等で２年以内に執行予定の計画道路
５、特定行政庁から、その位置の指定を受けた道路（位置指定道路）
６、４２条２項道路と呼ばれている幅員１．８m以上４m未満の道路
（道路中心線から２m後退した線が道路境界線）（セットバック）
1,2,5については、証明書が出ます。
上記の道路に該当しないものは、建築基準法上の道路ではない事になります。
通常、建築機基準法上の道路では無いという判定が出ていない場合は、
市役所等に道路相談を行い、基準法上の道路かどうかの判定をもらいます。
※ 上記に該当しない場合でも、敷地延長で対応できるケースもあります。
※ 43条但し書きが適応できるケースもあります。（承諾書が必要）
※ ３と６の場合、現況が道路になっていても、公図（字図）上は、道路が存在しないケースがあります。
これはこの道路に接する敷地の一部をそれぞれが負担してこの道路を構築している事が多いからです。
この場合、出来れば敷地と道路を分筆していた方が良いと思います。
次に、３・５・６については、私道であるケースがほとんどです。
この場合、この道路に接する敷地の所有者が道路持分を持っているかどうかが、
問題となります。その道路を利用している限り、通行権等の問題があるからです。
銀行の融資等はこの点をよく問題視されます。
したがって、ほんの少しでも良いから持分を持っていることがベストです。
上記の場合、この他に、水道管等の名義は公管か私管（分岐料は？）か？
固定資産税等かかっているか？
かかっている場合 代表者１名にかかっていないか？
権利書は、代表者のみが持っていないか？等確認事項はいろいろあります。
道路だけでも様々です。
不動産は人間と一緒でどれひとつ同じものは無い～と言われています。
いろいろ勉強し経験しても分からないことは多いですね。
長くなってすいません。
小倉北区役所前の道路
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三原ビル屋上から見た道路 
